Il contratto di locazione a canone concordato, noto anche come contratto 3+2, è una particolare tipologia di affitto abitativo prevista dall’ordinamento italiano per favorire l’accesso alla casa a canoni calmierati e, allo stesso tempo, offrire importanti agevolazioni fiscali ai proprietari.
Si tratta di uno strumento estremamente interessante per chi possiede un immobile e desidera ridurre il carico fiscale, soprattutto nei casi in cui l’immobile non sia prima casa e l’IMU incida in modo significativo sulla redditività dell’affitto.
In questo articolo spieghiamo in modo chiaro cos’è il contratto a canone concordato, come funziona, quali sono i vantaggi e gli obblighi, e analizziamo un esempio concreto con un canone di 350 euro al mese.
Che cos’è il contratto a canone concordato
Il contratto a canone concordato è disciplinato dalla Legge n. 431 del 1998 e dagli accordi territoriali comunali, sottoscritti tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini.
La sua caratteristica principale è che il canone di locazione non è libero, ma deve rientrare in fasce di prezzo stabilite a livello comunale, calcolate in base a:
- zona dell’immobile
- superficie
- stato di manutenzione
- dotazioni e pertinenze
- eventuale arredamento
In cambio di questo vincolo, il proprietario ottiene agevolazioni fiscali molto rilevanti.
Perché si chiama contratto 3+2
La durata del contratto a canone concordato è obbligatoriamente:
- 3 anni iniziali
- rinnovo automatico di 2 anni
Il rinnovo non è facoltativo e non può essere escluso dal contratto.
Qualsiasi clausola che tenti di eliminare il “+2” è nulla.
Alla scadenza dei 5 anni, le parti possono:
- rinnovare
- stipulare un nuovo contratto
- modificare il canone (sempre nel rispetto delle regole vigenti)
A chi è destinato il canone concordato
Il contratto 3+2 è utilizzabile per:
- immobili ad uso abitativo
- immobili non di lusso (sono escluse le categorie catastali A1, A8 e A9)
- inquilini che utilizzano l’immobile come abitazione principale
Non è adatto ad affitti brevi, turistici o a uso diverso dall’abitazione.
Come si determina il canone di locazione
Il canone viene determinato applicando le tabelle previste dagli accordi territoriali del Comune in cui si trova l’immobile.
Ogni Comune ha regole proprie, ma il principio è sempre lo stesso:
il canone deve rientrare in un valore minimo e massimo.
Esempio pratico
Se per un determinato immobile la fascia prevista è:
- minimo 300 €
- massimo 380 €
scegliere un canone di 350 € al mese significa:
- rispettare pienamente l’accordo territoriale
- posizionarsi nella parte alta della fascia
- massimizzare il rendimento netto
L’attestazione di conformità
Per poter usufruire delle agevolazioni fiscali è obbligatoria l’attestazione di conformità.
Si tratta di un documento rilasciato da una delle associazioni firmatarie degli accordi territoriali (ad esempio associazioni dei proprietari o degli inquilini), che certifica che:
- il canone è corretto
- il contratto è conforme alle regole
- l’immobile rientra nei parametri previsti
Senza attestazione, il contratto perde le agevolazioni fiscali, anche se formalmente è definito “a canone concordato”.
I vantaggi fiscali del contratto a canone concordato
Il principale motivo per cui molti proprietari scelgono il 3+2 è il risparmio fiscale.
Cedolare secca al 10%
Con il canone concordato è possibile applicare la cedolare secca ridotta al 10%, invece del 21% previsto per i contratti ordinari.
Con un canone di 350 € al mese:
- canone annuo: 4.200 €
- imposta sostitutiva: 420 €
Riduzione IMU del 25%
Se l’immobile non è abitazione principale, l’IMU è ridotta del 25%.
Ad esempio:
- IMU ordinaria: 1.600 €
- IMU con canone concordato: 1.200 €
Altre agevolazioni
Con la cedolare secca:
- non si paga l’imposta di registro
- non si pagano le marche da bollo
- il canone non concorre alla formazione del reddito IRPEF
Quanto rende un affitto a 350 euro con il concordato
Riepilogo pratico:
- Canone annuo: 4.200 €
- Cedolare secca 10%: 420 €
- IMU ridotta: 1.200 €
Tasse totali annue: 1.620 €
Guadagno netto annuo: 2.580 €
In 5 anni:
- 12.900 € netti
Un risultato che, in molti casi, è superiore a quello ottenibile con un contratto ordinario anche a canoni più elevati.
Canone fisso e divieti
Nel contratto a canone concordato:
- il canone deve essere unico e fisso
- non sono ammessi aumenti programmati
- non è possibile prevedere una “scaletta” di aumenti
Se si sceglie la cedolare secca:
- non è consentito l’adeguamento ISTAT
- il canone resta invariato per tutta la durata del contratto
Immobile parzialmente arredato
Dal punto di vista fiscale non vi sono differenze tra immobile arredato, non arredato o parzialmente arredato.
È però fondamentale:
- indicare chiaramente che l’immobile è parzialmente arredato
- allegare un inventario dei beni
- redigere un verbale di consegna
Questo tutela sia il proprietario sia l’inquilino.
Conclusione
Il contratto a canone concordato 3+2 rappresenta una soluzione fiscalmente vantaggiosa e giuridicamente solida, particolarmente indicata nei casi in cui:
- l’IMU è elevata
- il mercato non consente canoni molto alti
- si vuole ridurre il rischio fiscale
Con un canone di 350 euro al mese, il concordato permette di ottenere un ottimo equilibrio tra rendimento e tassazione, risultando spesso la scelta più razionale per il proprietario.
Per una valutazione personalizzata sulla convenienza del contratto a canone concordato, è sempre consigliabile rivolgersi al proprio consulente fiscale.