Quando si decide di affittare un immobile ad uso abitativo, una delle prime domande che il proprietario si pone è: meglio un contratto ordinario o un contratto a canone concordato?
La risposta non è mai teorica, ma dipende dai numeri, dalla tassazione e dal contesto dell’immobile.
In questo articolo mettiamo a confronto diretto le due tipologie di contratto, analizzando regole, durata, tassazione e rendimento, con un esempio pratico di affitto a 350 euro al mese, valutato su un periodo di 5 anni.
Cos’è il contratto di locazione ordinario
Il contratto di locazione ordinario, detto anche a canone libero, è disciplinato dalla Legge n. 431/1998.
La sua caratteristica principale è la libertà nella determinazione del canone: proprietario e inquilino stabiliscono liberamente l’importo dell’affitto, senza limiti imposti dal Comune.
Durata
La durata standard è:
- 4 anni + 4 anni di rinnovo automatico
Alla scadenza dei primi 4 anni il contratto si rinnova, salvo disdetta motivata.
Cos’è il contratto a canone concordato (3+2)
Il contratto a canone concordato è anch’esso disciplinato dalla Legge n. 431/1998, ma si basa sugli accordi territoriali comunali stipulati tra associazioni dei proprietari e degli inquilini.
In questo caso:
- il canone non è libero
- deve rientrare in fasce minime e massime stabilite dal Comune
- in cambio, il proprietario ottiene agevolazioni fiscali rilevanti
Durata
La durata è obbligatoriamente:
- 3 anni + 2 di rinnovo automatico
Il “+2” non può essere eliminato o modificato.
Differenza chiave: libertà vs fiscalità
La vera differenza tra i due contratti non è giuridica, ma economica.
- Il contratto ordinario privilegia la libertà sul canone
- Il contratto concordato privilegia la riduzione delle tasse
Capire quale conviene significa fare i conti, non scegliere “a sensazione”.
Tassazione del contratto ordinario
Nel contratto ordinario il proprietario può scegliere:
- regime IRPEF ordinario
- cedolare secca al 21%
Nella pratica, la cedolare secca è la scelta più diffusa.
Con un canone di 350 € al mese:
- canone annuo: 4.200 €
- cedolare secca 21%: 882 €
Se l’immobile non è prima casa, l’IMU è dovuta per intero.
Esempio:
- IMU annua: 1.600 €
Rendimento netto annuo (ordinario)
- Incasso: 4.200 €
- Tasse (cedolare + IMU): 2.482 €
👉 Guadagno netto annuo: 1.718 €
Tassazione del contratto a canone concordato
Nel contratto concordato è possibile applicare:
- cedolare secca ridotta al 10%
- riduzione IMU del 25%
A condizione che:
- il canone rientri nelle fasce comunali
- sia presente l’attestazione di conformità
Con un canone di 350 € al mese:
- canone annuo: 4.200 €
- cedolare secca 10%: 420 €
- IMU ridotta (da 1.600 €): 1.200 €
Rendimento netto annuo (concordato)
- Incasso: 4.200 €
- Tasse totali: 1.620 €
👉 Guadagno netto annuo: 2.580 €
Confronto diretto: ordinario vs concordato (350 € al mese)
| Voce | Ordinario | Concordato |
|---|---|---|
| Canone annuo | 4.200 € | 4.200 € |
| Imposta sul canone | 882 € (21%) | 420 € (10%) |
| IMU | 1.600 € | 1.200 € |
| Tasse totali annue | 2.482 € | 1.620 € |
| Netto annuo | 1.718 € | 2.580 € |
Guadagno netto in 5 anni
- Contratto ordinario:
1.718 € × 5 = 8.590 € - Contratto concordato:
2.580 € × 5 = 12.900 €
👉 Differenza a favore del concordato: +4.310 € in 5 anni
Canone e possibilità di aumento
Contratto ordinario
- maggiore libertà sul canone iniziale
- possibile adeguamento ISTAT solo senza cedolare secca
- aumento possibile alla scadenza contrattuale
Contratto concordato
- canone fisso e predeterminato
- vietati aumenti programmati
- con cedolare secca: nessun ISTAT
- aumento possibile solo con nuovo contratto a fine 5 anni
Arredamento e gestione
Dal punto di vista fiscale:
- nessuna differenza tra arredato e non arredato, in entrambi i contratti
Dal punto di vista pratico:
- il concordato è spesso usato per immobili non di pregio
- l’ordinario è più frequente per immobili con maggiore valore di mercato
In entrambi i casi è consigliabile:
- deposito cauzionale (fino a 3 mensilità)
- clausola risolutiva per morosità
- inventario se arredato o parzialmente arredato
Quando conviene il contratto ordinario
Il contratto ordinario può convenire quando:
- il mercato consente canoni molto più alti
- l’IMU è bassa o azzerata
- il canone libero supera nettamente quello concordato
In assenza di queste condizioni, la tassazione più elevata riduce fortemente il rendimento.
Quando conviene il canone concordato
Il canone concordato è spesso la scelta migliore quando:
- l’IMU è elevata
- i canoni di mercato sono medio-bassi
- si vuole un contratto stabile e fiscalmente efficiente
Con canoni come 350 € al mese, il concordato risulta quasi sempre più redditizio.
Conclusione
Il confronto tra contratto ordinario e contratto a canone concordato dimostra che la scelta migliore non dipende dal canone “lordo”, ma dal guadagno netto reale.
A parità di affitto di 350 euro al mese, il canone concordato consente:
- di pagare meno tasse
- di ridurre l’IMU
- di ottenere oltre 4.000 euro in più in 5 anni
Per questo motivo, prima di firmare un contratto di locazione, è fondamentale analizzare la convenienza fiscale, valutando numeri, durata e contesto dell’immobile, possibilmente con il supporto di un consulente fiscale.