Il contratto di locazione ordinario, spesso chiamato anche contratto a canone libero, è la forma più tradizionale di affitto abitativo prevista dalla normativa italiana. A differenza del contratto a canone concordato, in questo caso il canone è stabilito liberamente dalle parti, senza vincoli legati agli accordi territoriali comunali.
In questo articolo analizziamo come funziona il contratto ordinario, quali sono le regole principali, i vantaggi e gli svantaggi fiscali, e vediamo un esempio concreto di affitto a 350 euro al mese, valutandone il rendimento su un periodo di 5 anni.
Cos’è il contratto di locazione ordinario
Il contratto di locazione ordinario è disciplinato dalla Legge n. 431/1998 ed è il modello più utilizzato nei rapporti di affitto abitativo.
La sua caratteristica principale è la libertà di determinazione del canone:
- il proprietario e l’inquilino concordano liberamente l’importo
- non esistono fasce minime o massime imposte dal Comune
- non è richiesta alcuna attestazione di conformità
Questo rende il contratto ordinario particolarmente flessibile, ma meno conveniente dal punto di vista fiscale rispetto al canone concordato.
Durata del contratto ordinario
La durata standard del contratto di locazione ordinario è:
- 4 anni + 4 anni di rinnovo automatico
Il rinnovo avviene automaticamente alla scadenza dei primi 4 anni, salvo disdetta motivata da parte del locatore nei casi previsti dalla legge.
Nel linguaggio comune si parla spesso di “affitto per 5 anni”, intendendo:
- un rapporto di locazione continuativo
- con canone stabile
- senza modifiche contrattuali nel medio periodo
Dal punto di vista giuridico, tuttavia, la struttura resta 4+4.
A chi è adatto il contratto ordinario
Il contratto a canone libero è adatto quando:
- il mercato consente canoni più elevati
- l’immobile ha caratteristiche particolari
- il proprietario vuole massima libertà contrattuale
- non si rientra nei parametri del canone concordato
È utilizzabile solo per immobili ad uso abitativo, esclusi quelli di lusso (A1, A8, A9).
Canone di 350 euro al mese: esempio pratico
Supponiamo di stipulare un contratto di locazione ordinario con:
- canone mensile: 350 €
- canone annuo: 4.200 €
- durata considerata: 5 anni
Il canone è liberamente concordato tra le parti e può essere modificato solo:
- alla scadenza contrattuale
- oppure tramite accordo scritto
Tassazione del contratto ordinario
Il proprietario può scegliere tra:
- regime IRPEF ordinario
- cedolare secca al 21%
Nella pratica, la cedolare secca è quasi sempre la scelta più utilizzata.
Cedolare secca al 21%
Con la cedolare secca:
- si applica un’imposta sostitutiva del 21%
- il canone non concorre al reddito IRPEF
- non si pagano imposta di registro e bollo
Con un affitto di 350 € al mese:
- canone annuo: 4.200 €
- imposta annua: 882 €
IMU sul contratto ordinario
Se l’immobile non è abitazione principale, l’IMU:
- è dovuta per intero
- non beneficia di riduzioni
Esempio:
- IMU annua: 1.600 €
Quanto rende davvero un affitto ordinario da 350 euro
Facciamo i conti reali.
Canone annuo: 4.200 €
Cedolare secca 21%: 882 €
IMU: 1.600 €
Tasse totali annue: 2.482 €
👉 Guadagno netto annuo: 1.718 €
Guadagno netto in 5 anni
- 1.718 € × 5 = 8.590 €
Questo è il guadagno pulito, al netto di imposte e IMU, senza considerare eventuali spese straordinarie o periodi di sfitto.
Aumenti del canone e ISTAT
Nel contratto ordinario:
- è possibile prevedere l’adeguamento ISTAT
- solo se non si sceglie la cedolare secca
Se si applica la cedolare secca:
- nessun aumento ISTAT
- il canone resta fisso per tutta la durata
Eventuali aumenti sono possibili solo:
- alla scadenza contrattuale
- con nuovo accordo tra le parti
Arredato, non arredato o parzialmente arredato
Nel contratto ordinario:
- l’arredamento non incide sulla tassazione
- incide solo sul valore di mercato
È sempre consigliabile:
- indicare chiaramente lo stato dell’immobile
- allegare un inventario se arredato o parzialmente arredato
- redigere un verbale di consegna
Tutele per il proprietario
Anche nel contratto ordinario è possibile inserire:
- clausola risolutiva espressa per morosità
- deposito cauzionale fino a 3 mensilità
- interessi di mora
- obblighi chiari sulle spese accessorie
Dal punto di vista delle tutele legali, non vi sono differenze sostanziali rispetto al contratto concordato.
Vantaggi e svantaggi del contratto ordinario
Vantaggi
- libertà totale nel fissare il canone
- maggiore flessibilità contrattuale
- nessun vincolo comunale
Svantaggi
- tassazione più elevata
- IMU piena
- rendimento netto inferiore a parità di canone
Conclusione
Il contratto di locazione ordinario rappresenta una soluzione semplice e flessibile, ma fiscalmente più onerosa rispetto al canone concordato.
Con un affitto di 350 euro al mese, il proprietario ottiene:
- un netto annuo di circa 1.700 €
- un guadagno complessivo di circa 8.600 € in 5 anni
In presenza di IMU elevata e canoni medio-bassi, è fondamentale valutare attentamente la convenienza fiscale, perché spesso il contratto ordinario, pur consentendo libertà sul canone, risulta meno efficiente dal punto di vista del rendimento netto.
Per una valutazione personalizzata tra contratto ordinario e canone concordato, è sempre consigliabile confrontare numeri e tassazione con il proprio consulente fiscale.